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últimos informes de la semana

PATRICIO VIDELA

Especialista en seguridad y titular de Gryphus Iberoamérica

“En EE.UU antes de hacer un desarrollo se hace un estudio de seguridad”

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui- Patricio Videla, especialista en seguridad y titular de Gryphus Iberoamérica destacó en Inmobiradio.com que “la gente tiene que tener en cuenta que la situación de la seguridad no va a cambiar porque cambie el gobierno. Hay un problema cultural e ideológico que tiende a achicar las penas y a proteger delincuentes”. Sobre el tema de la seguridad de los barrios privados y edificios sostuvo que “en Estados Unidos se hacen estudios de seguridad además de hacer un estudio ambiental. No se puede hacer un sistema de seguridad si no se hace un estudio previo. Un estudio del entorno. No es lo mismo estar en una zona conflictiva que en una tranquila. Hacer ese estudio reduce los costos porque a veces uno tiene más vigiladores que los que corresponde. Más medios electrónicos de los que corresponde. También hay que ver quién va usar esos medios. Quizás el que mira las cámaras es mi peor enemigo. Todo esto hay que tomarlo seriedad porque sino después hay una familia destruida”. Y amplió que “si cuando estás sobre los planos hacés el estudio es más barato que cuando ya está todo desarrollado. Porque después tenés que cambiar las luminarias o abrir un camino o tenés conflictos con un paisajista”. Videla profundizó sobre el tema de la inseguridad y destacó que “hasta que no se cambie el problema ideológico del abolicionismo esto no va a cambiar. Se va a cambiar cuando estemos con el agua al cuello. Mientras tanto uno debe tratar de resolver con los medios técnicos que disponga a mano. La gente tiene que tener en cuenta que la empresa de seguridad debería ser una empresa chica en donde no se diluyan las responsabilidades. En lo posible uno debería poder hablar con el dueño. A veces toman tantos efectivos que no saben ni a quien contratan en las empresas grandes”. Y alertó que “no hay que estar desprevenido. La gente tiene que estar comunicada. Cuando hay un consorcio todo esto se puede abaratar. Las auditorías son fundamentales. En manos de quién voy a poner mi seguridad?. Se está pagando 100 pesos la hora de vigilador. 200.000 pesos por mes puede pagar un country. El problema es que si uno no hace un estudio es la misma empresa la que decide cuantos vigiladores poner. Entonces eso encarece. Además cuando el vigilador tiene un problema acciona legalmente contra la empresa y contra el country. Eso hay que verlo antes. Es importante que la empresa de seguridad no sea la misma que el que ve las cámaras”. -Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui-

CLAUDIO ZUCHOVICKI

Gerente de Desarrollo del Mercado de Capitales de la Bolsa de Comercio

"Hay más gente que espera a que bajen activos para comprar que gente que quiera que suban para vender"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui- Claudio Zuchovicki, gerente de Desarrollo del Mercado de Capitales de la Bolsa de Comercio destacó en Inmobiradio.com que “aumentó la venta de dólar ahorro, con un ingreso promedio te dan hasta 2000 dólares. Antes la mejor opción para luchar contra la inflación era consumir ahora ya no. Antes el país se había dolarizado estábamos esperando una crisis peor y terminó siendo mejor de lo que esperábamos. El tema de que se haya consensuando internacionalmente que el tipo de cambio baje tanto el brasileño como el peso mexicano favorece a los mercados emergentes”. “Argentina es un país con un potencial enorme. Sobre todo el negocio inmobiliario. No hubo parálisis en la economía. La plata está y empieza a pesar. Si alguien me dice quiero seguridad total le digo que invierta en bonos alemanes pero eso no deja una gran ganancia. Eso es lo que lleva a la gente a mirar al país. Si yo compro para alquilar da la idea que no es un buen negocio por la tasa de ganancia. Insisto la plata está y está ensobrada, eso es una decisión política. Hace falta un escenario de gobernabilidad. Una vez que el inversor percibe que hay un escenario estable hay una revaloración de capital y el inversor desembolsa”, amplió el analista financiero. Además destacó que “Bauman decía que la liquidez es un dios. Si yo compro y no puedo vender me queda un capital ahí muerto. Mi pregunta como analista financiero es si tengo 50000 dólares cómo hago para que sea más fácil tener 55 mil. Hoy la respuesta es con un Boden 2015. También es más fácil con una propiedad argentina que con una en el exterior por una cuestión de gasto fijo”. Zuchovicki remarcó que “hasta ahora el rebote fue financiero, la economía real no se enteró. Las decisiones en la economía real necesitan más tiempo. Ese tiempo es el tiempo de las elecciones. Cuando uno se pone analizar los candidatos me cuesta encontrar cinco diferencias. El escenario de la Argentina es que necesita bajar el déficit. Cualquiera que suba va a tener que amigarse con los mercados. Todos tuvieron gestión y todos fueron más Pro mercado. En algún punto el salto de la economía se va a dar. La economía está frenada pero con plata. Hay más gente que espera a que bajen activos para comprar que gente que quiera que suban para vender”. Por último, el analista sostuvo “Argentina tiene un déficit del seis por ciento eso es muy fuerte. Para cualquiera que venga la situación es difícil. Es difícil sacar impuestos. En general lo que suele suceder es una devaluación del cambio local. El día que se haga eso se pueden acomodar las cuentas fiscales. A las empresas les pasa lo mismo pagan impuesto a las ganancias por la falta de actualización de la escala del impuesto. Resolver el déficit es una decisión política difícil”. Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui -

ALDO LATTUCA

Titular de Lattuca y Asociados

"En Rosario hay menos obras y los valores de los terrenos bajaron hasta un 30 %"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui- Aldo Lattuca, uno de los desarrolladores más reconocidos de Rosario y titular de Lattuca y Asociados destacó en Inmobiradio.com que “el mercado rosarino siempre fue muy sensible. Hoy hay menos cantidad de obras pero siguen habiendo. Se están construyendo en la periferia de la ciudad barrios abiertos y algunos cerrados. En Rosario los que compraban eran los agrícola-ganaderos. El tema es que es una industria que no va bien. Entonces ya no está ese comprador. Pero en general es un inversor el que compra. Hoy inversores chicos, no grandes. Se compra para alquilar”. Sobre los precios actuales del mercado, el referente de Rosario remarcó que “los valores son muy variables. En un término medio 3000 dólares el metro cuadrado en una zona cercana al río y siempre una unidad nueva. En general nos manejamos en pesos con el “dólar inmobiliario”. “Nosotros mantenemos una reserva de tierra pero no nos estamos posicionando específicamente por el cambio electoral. Antes los valores estaban inalcanzables. Hoy se normalizaron los valores de los terrenos porque hay más oferta. Los valores de los terrenos han bajado un 25 o 30 por ciento. Tenemos un horizonte de 7 años y no nos manejamos por los vaivenes del momento. Cuando se nos acaban los terrenos, compramos”, amplió Lattuca. Sobre su trayectoria y el futuro, dijo que “nosotros hemos desarrollados unos 200.000 y pico de metros cuadrados en la zona norte de Rosario. Hicimos edificios en Pinamar. Ahora tenemos un proyecto para terminar en doce meses y otro proyecto para terminar este año”. -Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui

AGUSTIN WALGER

Director de emprendimientos de Lépore Propiedades

"Hoy es un buen momento de entrar al mercado inmobiliario"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - El director de emprendimientos de Lépore Propiedades, Agustìn Walger destacó en Inmobiradio.com que “el primer trimestre fue interesante. Hubo gente que no había concretado, tomó la decisión y se fueron concretando las operaciones. Eso ayuda el empuje del trimestre que viene. Los desarrolladores entendieron sobre la facilidad de financiación. Hoy en día la mayoría de los departamentos se pueden pagar en pesos o en dólares”. El bróker amplió sus conceptos, ”es un año de elección los mercados no son tan transparentes. Pero aproximadamente en cuanto a precios estamos en 1800 a 2200 dólares el metro cuadrado para departamentos de pozo. A 2400 dólares prácticamente terminado. Usado la venta es más lenta, hay una carga emotiva. Es difícil que se acomoden con el precio. Siempre estuvieron 200 dólares por debajo de lo que es a estrenar. Pero hoy a veces hasta esta más caro que el metro a estrenar. Hoy en una buena ubicación el usado puede estar a 1900 o 2000 dólares”. El director de la División Emprendimientos y Desarrollos Inmobiliarios de Lépore Propiedades remarcó que “hoy es una buena oportunidad para los que tienen departamentos de dos o tres ambientes porque hay una demanda insatisfecha de esas unidades. Hoy el dólar afecta a los departamentos a estrenar. El costo en pesos sube y el precio en dólares baja. Hoy la gente piensa que los valores están subiendo pero es una suba ficticia. El precio se aprecia sobre el dólar y eso atenta contra las obras nuevas. Hoy no hay muchas oportunidades de inversión para el común de la gente. Hoy es un buen momento de entrar al mercado inmobiliario argentino. Los valores se fueron acomodando y yo diría que van para arriba. Si uno no tiene el dinero puede ir pagando de a poco con una cuota baja. Si uno quisiera meter la plata en otra inversión no sé si sería tan beneficioso como en el inmueble”. Por último consideró que “todo indica que va a seguir habiendo inflación el tema es si será de 30 o 40%. Hay contratos de alquiler que fueron achicando plazos para actualizar los precios. Hace años atrás la utilidad era de 7 por ciento y hoy bajó a 2 o 3 por ciento. No hay líneas de crédito para jóvenes o parejas. Toda esa masa de gente se volcó a alquilar entonces el valor empezó a subir. Entonces hoy en día la utilidad de un monoambiente subió a 4 por ciento en zonas como Caballito o Palermo o con alquileres temporales. Ojalá que con un nuevo gobierno haya una línea de crédito. Yo creo que no es bueno que los deptos estén todos en manos de inversores para alquilar”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui.

ADRIANA MASSA

Directora de Argentina Properties Sotheby´s International Realty

"Estamos recibiendo un comprador de afuera por semana"

Entrevista realizada por Juan Fernandez Mugica - Adriana Massa, directora de Argentina Properties Sotheby´s International Realty destacó en inmobiradio.com que “el 2014 fue un año muy duro, este año hay más movimiento y cosas que se concretan sobre todo en alquileres, al ir en pesos logramos armar propuestas y operaciones. Las negociaciones son duras, estamos con operaciones y tener una red grande a nivel mundial, 700 oficinas y 12 mil brókers, nos permite seguir con movimiento. Estamos recibiendo un comprador por semana de afuera, no todos concretan”. “Si vos analizas a nivel regional, los precios del real estate han subido y los nuestros están estancados y resultan atractivos. Paraguay esta súper activo, los precios nuestros están estancados y por eso para la gente de afuera son atractivos. Muchas veces son referenciados que nos mandan los brókers internacionales. Tenemos asiáticos que tienen montos grandes, son inversiones de empresas pero no concretan. También tenemos brasileros, de EE.UU, italianos que buscan productos de renta, usados, también hemos hecho operaciones con desarrollos nuevos. A los de un millón y medio le damos un asesoramiento completo con contadores, escribanos, abogados, esto lo valora mucho, tenemos clientes locales, el 80 % de la facturación está en el 10 por ciento de los clientes”, completa la bróker. Sobre el mercado local, Massa analizó que “el cepo nos mata, nosotros trabajamos desde Recoleta hasta campos en distintos lugares. El m2 en Recoleta vas desde 2500-3500 dólares, hay propietarios que tienen algo muy premium y están muy parados en un precio, y no bajan los valores. En los últimos 4 años bajaron, un 15 a 20 % y no quieren bajar mucho más. Una propiedad está en venta mucho más de lo deseado por las partes, a veces más de 18 meses en cartel, lo más chico sale más rápido. Hay pocas oportunidades en nuestro mercado, igual me imagino que se irá poniendo en marcha de a poco. A los de afuera les cuesta mucho entender a la Argentina”. A la hora de referirse a los alquileres, la directora de la firma internacional en nuestro país, analizó que “un departamento de 130 metros en Recoleta se alquila entre los 15 y 20 mil pesos más gastos y es un compromiso que se adquiere a dos años. También asesoramos a clientes a comprar en Miami, Brickel City Centerm Ritz Carlton, los valores de inversión van desde los 350 mil dólares en adelante”. - Entrevista realizada por Juan Fernandez Mugica

MARCELO SATULOVSKY

Consultor inmobiliario y director de la FEDI

"2015 hay que dar el debate para cambiar las lógicas y los modelos de negocios"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica - Para Marcelo Satulovsky, consultor inmobiliario y director de la Fundación de Estudios para Desarrollos Inmobiliario (FEDI) dijo en Inmobiradio.com que “la situación del mercado es expectante, la sensación es que se ve en la gente, ya con un periodo de retracción profunda, hoy hay más posición de esperar a que aclare el panorama. Lo que venga es lo que estamos haciendo ahora, y en punto nos estamos quedando quietos, pero también estamos intentando aprovechar el 2016 para dar algunos debates de los modelos de negocios con los distintos actores, con el sector público, con las empresas y con los inversores”. “Todos los meses estamos desde el Área de investigaciones de la Fundación viendo el índice de precios para la Cámara inmobiliaria, un poco la lectura es combinar los datos y traducir la pirámide socio económica en metros cuadrados con los valores normales de oferta publicada. Combinamos los datos de Guillermo Oliveto de la consultora W con nuestros datos. La verdad es que los datos no hacen más que confirmar el deterioro que hubo, el cepo hizo que se derrumbe la capacidad compra de vivienda por parte de la gente. Un 5,5 % de la población podría adquirir un departamento de 60 m2 a valores medios, con dólar billete en el lapso de 5 años aplicando la relación habitual de un tercio del ingreso familiar aplicado al pago de la vivienda”. “Hoy tenemos una media de 30 cm 2 por mes que es lo que te permite comprar con un sueldo promedio. 6 de cada 10 familias requieren entre 35 y 70 años para comprar un departamento Una de cada 10 familias está en condiciones de pagar un dpto en el plazo de crédito de hasta 15 años y 6 lo pueden pagar en 70 años, 2 de cada diez están afuera. El ingreso familiar promedio de la capa media tipo es de 13200 por mes, entre los dos, coincide un poco con el Indec. Es un 30 por ciento de la población. Son cosas que no dejan de sorprender pero esto es lo que hay. El mercado vino trabajando para el ABC1 y un poco al C2, 2015 es un año de transición pero debemos trabajar en la accesibilidad a la vivienda, en la generación de instrumentos para reconstruir los modelos de negocios, y en la gestión del suelo urbano, hay una enorme distorsión en el precio de la tierra. Basta del no se puede, hemos llegado a esto con las lógicas que veníamos aplicando, entonces cambiemos las lógicas”, remarcó Satulovsky. “Tomo con pinzas todo lo que venga de las campañas electorales, yo miro como un observador mas a la gente de Massa hablando de políticas de vivienda y me genera optimismo, por otro lado la gente de Macri están trabajando mucho y por el lado del oficialismo tienen propuestas también, pero llevamos 3 periodos y el escenario es el que es. El estado tiene que venir pero hoy no viene. Hay pequeñas luces que permiten tener optimismo. La problemática del hábitat no lo resuelve un solo sector, nosotros como sector privado e instituciones podemos transformar, vamos por eso”, finalizó el director de FEDI. -Entrevista de Juan Fernandez Mugica.

GUSTAVO LLAMBIAS

Vicepresidente de la AEV y Director del GDI

“Tenemos que pensar en cómo adaptarnos a los cambios que se vienen”

Entrevista de Juan Fernandez Mugica - El Vicepresidente de la AEV y Director del GDI de la Universidad de San Andres, Gustavo Llambías destacó en Inmobiradio.com que “sin duda todos en el sector estamos esperando y apostando a un cambio, por el contexto en el que estamos operando es inadecuado para el sector. Estamos desde hace muchos años operando casi exclusivamente para el sector más rico de la población, 20% de la CABA y 10 o 15 % del resto del país que es el grupo que puede comprar inmuebles pagándolos en el tiempo que dura su concepción”. “Este sector desde el 2008 no tiene necesidad de uso y los utiliza como reserva de inversión, consideró al ladrillo como la reserva de valor, dejamos de vender inmuebles para usuarios finales y comenzamos a venderles para inversión, lo cual no está mal ni ha generado ninguna burbuja pero sí es cierto que esto lleva al achicamiento del mercado. Si le sumamos el cepo y la restricción económica hizo que las principales plazas del país y los indicadores relevantes del sector estén parados”, amplió el directivo de la AEV. “Todos suponemos –continuó Llambías- que el nuevo gobierno va a producir cambios macroeconómicos que van a estar alineados con lo que necesita el sector inmobiliario, para generar un ambiente pro-negocios, es decir, levantar el cepo en el plazo que lleve, volver a los mercados internacionales de crédito, ver el tema de levantar las retenciones del campo, esto puede derivar ahorros en el sector inmobiliario”. Sobre lo que viene sostuvo “todo esto lo estamos deseando, y nos preparamos por una parte, los desarrolladores, si para esta misma época del año que viene quiero tener un negocio y estamos en otra Argentina, hoy tengo que posicionarme en tierra. Mi preocupación es que si el mercado cambia también van a tener que cambiar las prácticas del sector. Va a volver a ser importante la clase media.. Vamos a volver a una situación que ocurrió en la segunda mitad de los 90, y las empresas desarrolladoras de ese momento estaban acostumbradas a estudiar el mercado, a diseñar producto para consumidores, a trabajar con los bancos que realizaban todo tipo de análisis, toda esa práctica se ha perdido, porque el crédito desapareció del sector”. Llambías dejó otras definiciones: “nos hemos acostumbrado a otras prácticas que no son ni buenas ni malas pero que el contexto nos obligó. Vamos a tener que cambiar nuestras prácticas de gestión, las estructuras de negocio y el método de trabajo. Las empresas que han entrado en el negocio en los últimos 15 años, van a tener que replantearse su práctica. También el sistema financiero va a tener que readaptarse, los departamentos de crédito hipotecario casi que han desaparecido. Los bancos líderes mantienen pequeños grupos que dan créditos a proyectos en especial. Si esto cambia van a tener que volver a cambiar a generar las estructuras. Fijate el problema del Banco Hipotecario para clasificar a la gente del PROCREAR. El sector inmobiliario va a tener que charlar con el sector financiero, las dos partes van a tener que rearmar estructuras, ojo no lo veo como un problema para el sector, que siempre se ha adaptado, es sólo con ánimo de reflexión de estar preparados para cuando llegue el cambio”. “El fideicomiso no va a desaparecer, posiblemente se parezca más a como funcionaron en los 90, la del fideicomiso al costo es una variante especial que se usa acá pero es raro este formato en otras partes del mundo. El sector inmobiliario a pesar de las situaciones adversas ha podido adaptarse siempre y llevar adelante un nivel activo de actividad. “Hay una imnumerable cantidad de razones para no invertir hoy, el grueso de los proyectos apuntan a los inversores, que vieron en estos años bien cubiertas sus necesidades. Los proyectos excepcionales no se repiten, pero para convencer al inversor de invertir el proyecto debe ser realmente excepcional a los ojos del inversor, y esos proyectos están funcionando. Siempre son pocos, de hecho muchos desarrolladores no tienen estos proyectos, aquellos que están en el terreo y locación irrepetible, o la gente que ofrece alguna mecánica de financiación irrepetible por ejemplo a 120 meses. Las compañías nos cuesta operar con un proyecto sólo por más importante que fuera”, profundizó el Vicepresidente de la AEV. Sobre el tema de la tierra y su incidencia en el sector dijo Llambías, “Argentina por no ser un país desarrollado tiene problemáticas que no tienen los países desarrollados. El precio de algo siempre tiene que ver con el contexto del producto. El real estate no se puede mover del lugar donde está. En la Argentina todo es caro para la gente hoy. Las cosas son caras para la gente porque el poder adquisitivo se mide por lo que gana y por su capacidad de endeudamiento, hoy no se pueden endeudar porque les falta el crédito. La rentabilidad de los alquileres en CABA hoy no pueden estar más bajos, pero para el inquilino están altos. Es un problema de poder adquisitivo, los sueldos están bajos”. Finalmente destacó que ”si la Argentina cambia el ciclo y se activa el crédito para la gente, el mercado se va a reactivar y tendremos una situación parecida a lo que sucedió con los electrodomésticos, si el mercado se reactiva la tierra que hoy resulta cara va a parecer barata, los terrenos que están caros están en el corredor de oro, a 1500 dólares de incidencia, a 20 km de ahí están a 200 dólares, hoy la gente no va ahí, pero si aparece el crédito y la ciudad hace las obras, esos terrenos pasarán a valer 500 dólares, está cara la tierra adentro de la baldosa donde todos queremos estar, pero hay mucha tierra que está dormida” Sobre el programa de Arrancamos el 5 de mayo la XII promoción del GDI de Real Estate de la Universidad de San Andrés, “hay dos charlas informativas aún, son 30 profesionales todos los años, este va a ser un año importante para el programa de Gestión y desarrollo inmobiliario, cuando hay cambios de ciclo hay una necesidad de revisar herramientas conceptuales y de negocios, todo se hace con rigor académico, tenemos más 400 profesionales graduados” - Entrevista de Juan Fernandez Mugica.

GERVASIO RUIZ DE GOPEGUI

Titular de New Fidu y gerente de administración del Banco Hipotecario

“Sería fuera de la lógica discontinuar el PROCREAR en un cambio de gobierno”

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - Gervasio Ruíz de Gopegui, titular de New Fidu y gerente de administración de Desarrollos Urbanísticos del Banco Hipotecario explicó en Inmobiradio.com que “hay que separar lo que es el mercado de compraventa del mercado de alquiler, el alquiler está completamente activo, hoy uno puede elegir el inquilino que quiera. Estamos en las ventas históricas más bajas. Mucha gente empezó a dejar los departamentos vacíos porque la rentabilidad es del 2 al 3%. En lo usado es muy poco el movimiento que hay ya que no hay mercado. Hay un valor de publicación de referencia pero no hay transacciones”. “El que se tiene que agrandar o achicar en vez de vender, alquilan el de ellos y luego alquilan lo que buscan. Los desarrollistas se están posicionando en terrenos de primera línea, no olvidemos que el mercado inmobiliario se mueve a cinco años. La preventa está muy parada también. Al no tener financiamiento bancario, mi sugerencia es ser muy prudente a la hora de lanzar una obra”, amplió el referente del sector. En cuanto a la realidad del mercado sostuvo ”hoy otro problema que hay es a qué precio vendes y en qué moneda, con la incertidumbre de cuanto terminará costando eso. Lo que debería haber en contratos a largo plazos seria que el desarrollista gane por el valor de lo que vende y no por la diferencia de la moneda. El desarrollista intenta vender lo más caro que pueda. Deberíamos buscar una unidad de medida que sea formal, para ello capaz que las universidades podrían ayudar auditando”. En cuanto a PROCREAR “estamos en pleno desarrollo de los primeros complejos urbanísticos, se hicieron los primeros sorteos en San Juan, Mendoza. Estamos construyendo una cantidad de metros importantes, 3,5 millones, es un programa que está funcionando muy bien. Estamos con todos los esfuerzos para entregar los primeros complejos. No se puede asegurar nada, pero es un programa exitoso y sería fuera de cualquier lógica descontinuarlo luego del cambio de gobierno”, destacó Gopegui. Al volver a referirse al mercado apuntó que “los precios tendrán que acompañar la sumatoria de los costos, no hay operaciones pero el mercado inmobiliario está intacto, la gente tiene confianza en él y no salió a vender sus propiedades en general. Un 10 a 15 % por ciento los precios han bajado en dólares. Para que hubiera movimiento las propiedades deberían bajar más y habría oportunidades especulativas, invertir en un departamento, o una cochera o un cama náutica está en el ADN del argentino” Y finalmente recomendó que “hay que tener prudencia a la hora de comprar en pozo y a la hora de empezar un emprendimiento. Hubo varios problemas con proyectos en zona sur, en Nordelta, etc y ahí apelo a mucho a la experiencia de los comercializadores. En el próximo mercado si todo va bien vendrán inversores internacionales, las empresas desarrollistas tienen que prepararse, los bancos seguro se acomodan más rápido, y por suerte hay mucha gente formada académicamente para lo que se puede venir”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui

CLAUDIO MAZUR

Titular de Mazur Arquitectura

"Hoy el negocio sigue siendo rentable pero la demanda está contenida"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - El arquitecto y titular de Mazur Arquitectura, Claudio Mazur destacó en Inmobiradio.com que “la tierra siempre fue la variable de ajuste cuando el mercado ha despegado, siempre fue la llave de los negocios. El mercado local está quieto, pero los números del negocio siguen cerrando. Hay un grado de incertidumbre que hace que los inversores posterguen la toma de decisiones. Hay una demanda contenida, el mercado inmobiliario sigue siendo una buena opción. En la medida que la gente vaya tomando confianza en que la situación va a ser estable va a ir destrabando las decisiones que están contenidas”. El bróker destacó que “la esencia del mercado inmobiliario es el ciclo de la vida y es eso lo que está hoy contenido, es decir lo que hay es una demanda contenida por falta de confianza. Siempre en la Argentina los años electorales han planchado el mercado”. Y amplió sus conceptos al afirmar que “estructuralmente el negocio sigue siendo rentable. En Palermo, Las Cañitas o Belgrano se pueden pagar incidencias de mil dólares el m2 y si le sumás un costo de construcción de 700 a 800 dólares podrías vender a 2800 dólares el metro. En este momento no tenes compradores. Hoy esperan a ver qué pasa, van a salir adelante cuando se lo propongan y el horizonte esté más claro. Hoy no estamos en un momento de escalada de precios y no hay apuro en las definiciones”. En cuanto al mercado de crédito, Mazur remarcó que “es bueno pero en la Argentina siempre tuvo poca incidencia incluso en la década del 90. Entiendo que en la medida que vuelva la demanda y se agote el stock de viviendas, los precios van a volver a escalar, hay que ver qué tipos de cambios se dan”. Por último, al momento de referirse a los valores en las zonas que maneja con su firma dijo que “en los nuevos en Cañitas, Palermo o Belgrano de uno a tres dormitorios el metro cuadrado ronda los 2800 a 2850 dólares, en cuanto a los alquileres, hoy están con una tasa de rentabilidad que ronda el 2 por ciento. Los monoambientes a estrenar de 30 metros están en 4 mil pesos, los de 2 ambientes en 6 mil y los de tres en 8 mil pesos siempre más gastos”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui

PABLO KATZ

Vicepresidente de la Sociedad Central de Arquitectos de Francia

"El precio promedio del M2 en París es de 8 mil euros"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvares Amuchastegui - El arquitecto Pablo Katz, vicepresidente de la Sociedad Central de Arquitectos de Francia sostuvo en Inmobiradio.com que “la situación de la arquitectura en Francia es interesante, tiene mucha creatividad, hay soluciones de respuesta, en cambio la situación del mercado inmobiliario es complicada. Está todo muy parado hace 4 años, se está esperando que la situación se mejore un poco”. “Hay una situación general de crisis económica y social, por una desocupación que aumenta, con un contexto que hace que los proyectos se retarden, el precio de la tierra es muy elevado y los precios de construcción han bajado muy poco y que no se ajusta a la capacidad de endeudamiento de la gente o de las empresas. La tasa de interés para la vivienda es muy baja del 2,5 %, la construcción y la venta nunca han sido tan bajas de hace muchos años”, amplió Katz. El arquitecto argentino radicado en Paría desde hace más de 30 años remarcó que “el costo del crédito nunca ha sido tan bajo, pero rentabilidad de la inversión es baja, los bancos piden una garantía muy alta, son cautelosos por eso el acceso al crédito es difícil lo mismo para la primera vivienda. Los precios del inmobiliario han subido muchos en los últimos 20 años, el precio promedio del mtro2 en Paris es de 8mil euros. Va desde 6500 euros en viviendas populares hasta los 15 mil en proyectos Premium. En 2014 se marcó un récord en la baja de vivienda, se hicieron 130 mil viviendas en Francia aunque hubo años de 250 mil, en oficinas se vuelve más dramático aún, hay muy poca inversión, las empresas no invierten salvo para aquellas que se localizan en zonas centrales”. Sobre los precios en París dijo que “han bajado entre un 3 y 4 % el año pasado pero hay una recesión desde hace 4 años, hay una tensión de los precios, París tiene inversiones que se plantean a largo plazo ya que es segura. La incidencia de la tierra en un buen sector puede ser de 4 mil euros y el costo de construcción es de 2500 euros. Vengo siguiendo lo que pasa en Argentina y tengo entendido que existe una situación compleja, hay una tendencia de vivir ciclos muy marcados pero se ve que se viene un fin de ciclo”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui.

ANDY ANDERSON

Titular de Coequipers

"En el nuevo mercado, las marcas tendrán el desafío de cómo llegar al público"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - El titular de Coequipers y especialista en marcas, Andy Anderson destacó en Inmobiradio.com que “la marca en cualquier momento establece una diferencia. Lo que hace la marca hace es aportar valor, significado. Se vende calidad de vida, seguridad y cosas netamente emocionales, más allá de lo meramente físico”. Anderson dijo que “lo primero que hay que tener en cuenta es que la marca tenga consistencia, uno se puede equivocar en elegir una marca de zapatillas porque no son buenas pero no se puede equivocar en elegir una marca de real estate. La marca debe ser diferente a lo que hay en el mercado, hay que tener en claro para donde va y optimizar los recursos de la mejor manera, tener una promesa consistente”. “No soy amigo de las copias de afuera, pero lo que más encuentro es un aspecto en común que es la originalidad y copiar modelos no está bueno, lo peor que le puede pasar a una marca de real estate es que sea parecida a algo. Recorriendo otros mercados veo que la Argentina no tiene nada que envidiarle al exterior. Somos consecuencia de los trabajos de la competencia. Hay que respetar siempre la esencia y el espíritu de la marca. El punto clave es la definición del producto. Hoy es impensado tener un departamento sin amenities”, amplió el especialista. Sobre el momento que vive el Real Estate actual remarcó que “estamos esperando que el mercado inmobiliario tenga una explosión. La tendencia es adaptar el producto a las necesidades actuales y cada marca tiene clientes con sus rasgos, otorgándoles a ellos lo que piden. Se acerca cada vez más un mercado que va a tener mucha oferta y demanda”. Finalmente subrayó, “soy optimista, vamos a un contexto mucho más positivo, y las marcas van a tener el desafío de cómo llegar al público. Adaptando los productos a la realidad en la que estamos. La gente está esperando un cambio. Va a haber más competencia, hay un notable cambio en la comunicación, vamos hacia nuevas tecnologías”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui

TOMÁS MONTOREANO

Director de la inmobiliaria FAM

"El mercado bajó en dólares el 20 % en 4 años"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica - Tomás Montoreano , director de la inmobiliaria FAM destacó en Inmobiradio.com que ”en el mercado tenes rachas, por momentos muchísimo movimiento desde mediados hasta fines del año pasado y por otros momentos poco como enero y febrero, que sumado a los feriados no permite que reactive el mercado. Hoy estamos con más trabajo que en el verano, creemos que después de semana santa se va a reactivar”. “Los sectores que trabajamos como Recoleta, Barrio Parque, Palermo o Belgrano, se mueven mejor que otros barrios. Hay gente que hoy se muda a Barrio Parque, pero oportunidades no hay y tampoco las vi en los barrios mencionados. Es un mercado que se defiende de una manera distinta, son barrios que son los primeros en recuperarse, Palermo Chico es de poder adquisitivo muy alto donde la gente que tiene la plata para comprar lo hace más allá de la coyuntura”, amplió el bróker. “Creemos –continuó- que el mercado bajó un 20 % en dólares en los últimos 4 años. No hay una gran oferta pero lo que hay se defiende. En Barrio Parque no hay una baja del 20 % ni cerca. La renta de los alquileres hoy es malísima, no es para nada atractiva. Es complicado hacer el cálculo con respecto al dólar. Todo aumenta, el ABL ahora es mensual y suben todo el tiempo, lo mismo que las expensas, cuando uno tiene que alquilar mira todo el paquete. La renta no pasa del 4%, cuando antes rondaba entre el 6 y el 8 por ciento”. Montoreano dejó su mirada a futuro, “estamos esperando que el mercado se pueda recuperar, estamos de vuelta con pedidos por terrenos en las mejores ubicaciones. Va a haber un golpe de confianza con este cambio de ciclo. Cuando se destrabe va a haber una mejor época con más movimiento. Hay un golpe de confianza agradable que se está empezando a sentir. Sin dudas que los precios van a subir”. “A los que me preguntan les digo que hoy es un buen momento para comprar bien, no oportunidades. El Cepo le hizo mucho daño al mercado del usado. No se sabe quién va a ganar ni qué medidas tomará pero hay muchas cuestiones que se verán después de 2016. Las operaciones que hicimos con CEDIN funcionaron bárbaro, siempre con la condición que se den los dólares en la operación o el mismo día, los dueños lo aceptan como medio de pago”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica

ALEJANDRO GINEVRA

Titular de GNV Group

"En condiciones normales en Puerto Madero el m2 debería valer cerca de 10 mil dólares"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica - Alejandro Ginevra, titular de GNV Group y desarrollador del proyecto de usos mixtos Madero Harbour sostuvo en Inmobiradio.com que “nosotros estamos en plena ejecución de varias obras en el Dique 1 de Puerto Madero. Estamos con 4 edificios y parte del shopping center, es un lote de 5 hectáreas con un proyecto de 150 mil metros. A nosotros nos acompañan las ventas, nos financiamos con parte del capital propio, con créditos y pre-venta. Yo creo que la coyuntura nos hace vender. Es lo que tenemos y lo que hay con las reglas que tenemos pero en otro contexto capaz que los precios serían mayores”. “Para el valor de oficinas hablamos de 4 mil dólares el m2, es un edificio AAA. Con la incorporación del World Trade Center (WTC) mejoró la rapidez de la ocupación, ya que está el 100 % completo; en residencial estamos en 4500 dólares el m2, pero debería valer más, estamos esperando que los valores suban sobre todo en Puerto Madero que debería tener valores internacionales, hoy debería estar el metro cuadrado más cerca de los 10 mil dólares siempre en obras Premium como las que estamos desarrollando nosotros y con los amenities que tenemos, y allí debería comprar el público que compra en Miami , pero hoy el valor ronda los 5 mil dólares. No tenemos extranjeros que hayan comprado si no consumidores finales de Zona Sur y Oeste del gran Bs As, la gran mayoría lo hace por la seguridad y los servicios”, apuntó Ginevra. Sobre el tiempo de las obras, el desarrollador detalló que “creemos que en 24 meses tendremos terminado el shopping, la parte del supermercado Jumbo está inaugurado. La semana que viene estamos inaugurando un helipuerto en la torre 2 del WTC, el uso de helicópteros va a empezar a ser algo usual como lo es en Santiago de Chile, San Pablo. Sin lugar a dudas que viene un cambio, veníamos con un mercado que está desapareciendo que es el de los 4 amigos que se juntaban para hacer un fideicomiso, los que desarrollan hoy van a ser más ayudados por los bancos, ese es el cambio que viene. El crédito hipotecario va a seguir siendo una cuenta pendiente”, finalizó el titular de GNV Group. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica

GABRIEL PASCUAL

Presidente de EFCA

"En Batimat-Expovivienda la cadena de valor de la construcción se concentra en una sola feria"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica - Gabriel Pascual, presidente de EFCA encargada de la organización de Batimat Expovivienda, la feria de la construcción que se realizará en La Rural del 20 al 23 de mayo destacó en Inmobiradio.com que “es una feria que ya lleva 20 años en el país, ya estamos en la recta final, somos la plataforma de las empresas de la construcción para mostrar los productos. Este año sumamos a FEMATEC, que es maquinaria e industria pesada. Con esto estamos integrando el sector de la maquinaria pesada, ahora no se divide en varias ferias, se centraliza en una sola”. “Pasa en todas las ferias del mundo en la que los ejecutivos no tienen tiempo y buscan formas innovadoras para participar. Las empresas siguen participando y mostrando sus proyectos a pesar de los problemas de importación. Sabemos que los ciclos tienen sus altas y sus bajas”, amplió Pascual. “Las dos entidades más grandes –continuó el organizador de Batimat Expovivienda- como la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) y la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV) tienen su propio contenido. Este año el tema de la capacitación va a ser un foco muy importante. A partir de la incorporación de la Cámara Inmobiliaria Argentina se plantea un ciclo de conferencias para ver la realidad del sector y lo que es la cadena de valor, además habrá un sector destinado a emprendimientos. Siempre llevamos entre 60 y 70 mil personas Cada vez la feria se profesionaliza más”. En general los expositores tienen entradas, pero pueden entrar a la página www.batev.com.ar y hacen su pre-registración. Yo creo que viene una gran concentración de ferias, las empresas buscan un público calificado, toda la cadena de valor debería centralizarse en un solo evento. Todos estaban esperando un evento así, donde los intereses sean comunes”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica.

MIGUEL PATO

Consultor

"Me gustaría debatir la Buenos Aires profunda"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica - El consultor y referente de Real Estate, Miguel Pato destacó en Inmobiradio.com que “hay que estar pensativo independiente mente de ser positivo o negativo, hay que estar preocupado, las variables están a la vista, cuando se niega la realidad y hay gente que produce información para que la gente tome ciertas decisiones….es difícil interpretar lo que pasa por la cabeza de ciertas personas. Acá el mercado es sencillo de interpretar aunque el gobierno no publique la información. Me preocupan las decisiones que se toman. Lo que es seguro es que muchas cosas no se encuentran con la realidad”. Crítico como de costumbre, Pato sostuvo que “irresponsablemente durante muchos años nos dedicamos a hacer proyectos para inversores y los productos tienen que ser para los consumidores finales. Se sobre estoqueó de cosas que el mercado no puede ni tiene la capacidad de comprar. Esto tiene solución, todo tiene retorno, mirá España. Siempre vas a encontrar a alguien que está confundido y que tiene tiempo de rescatar su plata”. Y continuó: “cuando escucho los valores de la tierra, aunque no le construyas nada arriba, esa persona no puede comprar ese pedacito para vivir. El valor del terreno en la mayoría de los casos es superior a los que la persona puede pagar por una vivienda. Muchos tipos se retiraron del juego y muchos otros continuaron pero jugando responsablemente con inversores tradicionales. No puedo imaginar con qué criterio se hace un edificio para inversores de 1 a 4 ambientes”. “Por más que cambie el ciclo pero la enfermedad te deja secuelas te vas a dar cuenta que por el precio de la tierra el producto final no se lo vas a poder vender a nadie. Se descalzó el precio de la tierra y tiene menos facilidad de volver a un precio razonable. Yo creo que como sector nos hemos generado una limitante monstruosa hacia adelante. Con esta jodita del fideicomiso al costo le haces creer que con la manta corta vas a poder tapar a todos los parientes. Le hicimos un tremendo daño al sector al distorsionar la tierra. Para hacerle el juego a 3 o 4, hiciste de goma a un millón”, ironizó el analista. “Ojo que puede tardar más de 2 años para que vuelva el crédito. En 70 años tuvimos 6 años de normalidad en el crédito. La peor versión del argentino, es lo que pasó en los últimos años. Y encima apareció el CEPO para echarle la culpa y en realidad puede jorobar en muchas cosas pero no en el precio”, remarcó el referente. “Sabés la cantidad de gente que me viene a ver, a mí me gustaría debatir la Buenos Aires profunda o del interior de la Argentina. El mercado me apasionó desde chico, se enojan conmigo porque me parece que Nueva York debe ser más cara que Palermo. Por hobby buceo en un montón de mercados. Yo no estoy donde están los inversores, ayudo y colaboro con dos partidos políticos a los cuales no votaría jamás. Si hay algo que me gusta es participar. Hablo de solucionar los problemas de la territorialidad. Para aprovechar el cambio de ciclo vamos a tener que hacer una cirugía profunda en un periodo que no es corto, no es automático”, finalizó Pato. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica

GUIDO WAINSTEIN

Director del Grupo KWZ

“Hay una oleada de inversiones interesante”

Entrevista de Francisco Alvarez Amuchastegui - Guido Wainstein, director del Grupo KWZ sostuvo en Inmobiradio.com que “estamos generando nuevos proyectos hay una oleada de inversiones interesante, la gente está nuevamente apostando. La gente nunca dejó de apostar a proyectos nuevos. Al hablar con gente de diferentes mercados se percibe que se están esperando noticias positivas”. Sobre la actualidad dijo que “estamos haciendo varias obras, uno es Puerto Pampa son 133 mil metros de obras, estamos entregando la primera etapa con 200 unidades toda vendida y estamos lanzando la segunda con otras 200 unidades que están el 60% vendido. Después estamos sobre Sucre y Libertador, son 36 mil metros de obras, pudimos empezar luego de un largo proceso ahora el palacio Rocatagliata es una obra muy grande, son dos edificios que rodean un palacio del 1900, de las pocas obras que van a tener un palacio de época, va a ser un ícono en Coglhan, es una zona que ya creció mucho y esto le va a dar un sacudón final”. “Son todas obras –continuó- de envergadura y tenemos la suerte que la gente acompañe, la gente confía en uno y en que la situación del país va a mejorar. Este año cerramos un terren muy grande en Crámer y La Pampa, y estamos trabajando en Villa del Parque. Y estamos armando un complejo en Pinamar en Bunge y el mar sin precedentes en el lugar, donde están los cines, uno de los lugares más emblemáticos con 2800 metros de terreno, va a ser la obra de la que todos van a hablar en Pinamar”. Wainstein analizó que “nosotros somos desarrolladores, la visión es conseguir tierras en buenos lugares y hacer buenos negocios para los que deciden invertir con nosotros. No compramos terrenos y esperamos que tome valor. El sector tiene por delante una oportunidad que aún no está en marcha. El mercado financiero se anticipa a las cosas, el Real Estate aún no empezó. Es un momento para el que viene apostando al negocio inmobiliario es para continuar y retomar, pensando que las visiones son positivas”. “Hay una visión que algo va a pasar y que va a mejorar. Es difícil planificar a 30 años, mi visión es que a medida que aparezca el crédito y la economía este estable se podrá planificar a 10-15 años. Cada plaza tiene sus cosas, son modelos como el de Córdoba que hay que implementarlos, nosotros pensamos el modelo pero no sé si son aplicables a Buenos Aires. ”, subrayó el desarrollador. Finalmente destacó que “es difícil porque es un año electoral, hay que ver cuál es el resultado final de las elecciones. En lo personal, tengo fe en que nos va a encontrar bien parados, vamos a tener un primer cuatrimestre duro en el 2016, puede haber diferentes sinceramientos caso energía, que van a ser duros pero atrás de eso hay una enorme posibilidad de crecimiento. No me imagino un momento de jolgorio pero después de eso creo que va a haber un crecimiento positivo”. - Entrevista de Pancho Alvarez Amuchastegui

JOSÉ RAMÓN GÁMEZ GUARDIOLA

Director del MDI de España

"Argentina es el lugar para ir a comprar ahora"

Entrevista de Francisco Alvarez Amuchastegui - EL director del MDI de España, José Ramón Gámez Guardiola destacó en Inmobiradio.com que “el MDI es un máster que nació en 1987 en la universidad pública española, tuvo muy buen acogida porque en esa época España tuvo un crecimiento inmobiliario importante. Es un máster que forma profesionales que se integran en el proceso inmobiliario, formamos profesionales para que sean capaces de ser parte del negocio e integrarse perfectamente. Estamos en varios países de América, entre ellos en Venezuela, Perú, México, Bolivia y en Argentina”. “En España lo que ocurrió es que la inversión fue muy grande y eso se canalizó en la parte inmobiliaria, pero tuvo el error de centrar el foco demasiado en el sector inmobiliario. Ahora se está diversificando la inversión, la industria inmobiliaria es muy importante en los países pero no debe ser la única. España fue un país dedicado a la inversión inmobiliaria, tardo o temprano se saturó”, sostuvo el catedrático realizando una autocrítica. “Hoy –continuó Gámez Guardiola- hay dos aspectos, todo el excedente inmobiliario se intenta canalizar en la sociedad SAREB, que se conoce como el Banco Malo. La inversión que se hace en inmobiliaria es mucho más controlada, no se presta dinero sino que los controles de gastos son mucho más rigurosos. El control de gastos es la clave en nuestra formación y es lo que hemos modificado y ahora impera en nuestro mercado”. “El problema que tenían los bancarios era que tenían que poner el dinero en el mercado, el problema era el flujo del dinero, ahora ese dinero viene con mucha más moderación, ellos son los interesados en seleccionar bien los productos, ahora se fijan mas donde van a poner ese dinero. Lo que se procura es que dentro del mundo inmobiliario es que solo accedan los profesionales, que no sea algo accesible como ya ocurrió en nuestro país”. Sobre nuestro país afirmó que “la Argentina es un país hermano y es un país donde no me siento extranjero, lo que se aprecia de este lado es que se abren enormes expectativas, porque se está cerrando un ciclo económico y político, parece que se está abriendo otro. La gente que invierte no quiere recuperar su dinero, a pesar de que las cosas no van bien, pero piensan que en un tiempo les va a ir mejor. Es el lugar ahora mismo para ir a comprar. En la Argentina hay contraste y los contrastes son buenos para las personas que quieren invertir ahorros, es un país con una solvencia extraordinaria y lleno de recursos y con cultura, es el lugar para estar. Uno va y se encuentra entre los suyos”. “En mi próxima visita, llego el 6 de abril, a Argentina haré la entrega de diplomas del MDI, a hacer un trabajo de Tribuna de máster y perfilar la relación entre la Cámara Inmobiliaria Argentina y la Universidad Politécnica de Madrid, una labor que lleva muchos años. Tomando Sudamérica como conjunto se ve un crecimiento, es un continente activo y formado con ganas de hacer y modernizarse. Argentina es un país mas dinámico hace mucho más tiempo que el resto, hay interés por el país”, amplió el profesor ibérico. Finalmente destacó que “hay que contar que el desarrollo inmobiliario es muy próspero para muchas familias, en muchos campos diferentes y es un trabajo capital en una nación. Nunca desaparecerá ni va a faltar nunca. Debe haber políticos más sensibles y conocedores de los problemas inmobiliarios en relación al urbanismo y a la forma de vida de las personas, el futuro son las ciudades y estas van a seguir creciendo”. - Entrevista de Pancho Alvarez Amuchastegui

RAUL SAENZ VALIENTE

Presidente de la CEDU y directivo de Creaurban

“En abril habrá nuevo presidente de la CEDU e IRSA es candidato”

Entrevista de Juan Fernandez Mugica - Raúl Sáenz Valiente, presidente de la CEDU y directivo de Creaurban sostuvo en Inmobiradio.com “sigo siendo presidente de la CEDU, lo que pasó fue que renunció el gerente de la cámara, Danilo Antoniazzi, una persona muy querida por nosotros y él llevaba muchos asuntos caso sustentabilidad muy a pecho y no hemos tomado otro gerente hasta ahora ya que sucedió a fin de año. Estamos realizando una asamblea en el mes de abril para que tengan libertad de elegir la nueva conducción el nuevo gerente. Por esto nos alejamos de los medios”. “Nosotros hemos visto y estamos bastante de acuerdo en armar una sola cámara, pero en el caso de los desarrolladores, la mayoría de ellos hacemos otro tipo de obras que no solo es desarrollo inmobiliario, que abarcan obras públicas, fábricas y hospitales, la AEV es casi exclusiva del sector de desarrollos inmobiliarios, tenemos algunas discrepancias, pero en los últimos años estamos casi al 100% alineados en todas las decisiones, presentamos iniciativas juntos en mi presidencia y en la de Camps, el hecho de estar en distintas cámaras no nos inhabilita a presentar o apoyar iniciativas juntos ”. El directivo amplió “yo dejo en teoría mi mandato en abril y hay varios desarrolladores que pueden tomar el puesto de presidente, estamos en conversaciones para que sea un candidato que está avalado por todos, está IRSA como postulante”. Sobre la actualidad del Real Estate dijo “el sector está esperando que se aclare un poco el panorama, hoy es un escenario complicado para desarrollos de más de 10 mil mtros2. Los desarrollos más chicos son los que tienen un poco más de auge, porque es más previsible la terminación. En nuestro caso estamos terminando de escriturar Art María del dique uno y estamos medio en stand by, tenemos 40 mil mtros2 mas para desarrollar, que es una inversión muy grande y no creemos que sea el momento para arrancar. “En este año no veo el trabajar para la clase media, porque aún no lo pudimos realizar, no tuvimos acogida de los gobiernos y de los bancos. Si es viable en el futuro, creo que es una decisión política el favorecer a este sector en particular. No ha sido satisfecha la necesidad de la clase media. Me gustaría que fuera quien fuera el candidato que gane esperamos que ayude al sector. Ojala que los jóvenes de clase media puedan acceder pronto a su primera vivienda”, destacó el presidente de la CEDU. Sáenz Valiente remarcó que “de los candidatos presidenciales al que más conozco y tengo relación de muchos años es Mauricio Macri, con los otros solo los he visto alguna vez, no tengo una cotidianeidad como con Mauricio. Nosotros no tenemos una bandera política. En el caso de Macri tiene más gimnasia en cuanto a las soluciones dirigidas a la clase media y ya lo ha probado en la ciudad”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica

MAXIMILIANO D'ARIA

Socio de D´Aria Propiedades

"El corredor de Maipú es una buena oportunidad para comprar tierra"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica - Maximiliano D´Aria, socio de D´Aria Propiedades destacó en Inmobiradio.com que “el mercado inmobiliario está sufriendo una crisis. En los últimos años el mercado de la construcción y las cuotas en pesos fue lo que mantuvo en movimiento al mercado. Este ultimo año los costos ya son más elevados, los usados o terminados tienen costos más bajos. El cepo fue una de las políticas monetaria que mas afectaron al mercado, inclusive el precio fue afectado por él”. El bróker subrayó que “siempre se vivió en el país la esperanza con los cambios, sea cual sea el gobierno de turno va a haber una devaluación y traerá una caída en los precios en dólares. Cualquiera sea el candidato va a tener que tomar políticas monetarias sobre el asunto. Este año que es electoral, no ayuda para nada a los alquileres, cayó la oferta, es que nadie se quiere atar a los contratos comerciales”. Sobre los valores en Zona Norte, D´Aria dijo que “todo lo que es producto a estrenar en Zona Norte caso Isla de Olivos entre el corredor Libertador y Maipú, es una de las zonas consolidadas, estamos hablando de 3000-3200 dólares el m2 terminado. En la zona del Puerto de Olivos, aún con mucho potencial, hay 3 edificios y 5 o 5 en construcción y se manejan valores entre 3200 y 4000 dólares el m2. En Vicente López en el corredor de Libertador hacia CABA hay productos variados y oportunidades con valores de 2500 y 2600 dólares”. “En la compra de tierra, el corredor de Maipú al 1000 hasta la Quinta de Olivos es una buena oportunidad. Se están haciendo varios proyectos de vivienda, va a llegar a una altura importante y se va a ver potenciado por el Metrobus. La incidencia de la tierra por esa zona está por los 500 dólares. Si hay algo que notamos positivo es que los inversionistas están pisando tierras y en porciones importantes y esto es que ven un futuro favorable para el 2016-2017. Es el momento para esto”. Por último, el referente de Zona Norte remarcó que “la tendencia en las tipologías de unidades ya no es la dependencia con cama y la cocina con gas si no lo eléctrico. Lo que se ve en el mercado son los tickets bajos, un dos ambientes de 45 metros. Es muy difícil conseguir en zona norte un tres ambientes con dependencia”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica

ANDRES KALWILL

Director de Nuevos Negocios del Grupo Alvear

"Es el momento de comprar productos inmobiliarios porque los precios serán alcistas"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica - Andrés Kalwill, director de Nuevos Negocios del Grupo Alvear subrayó en Inmobiradio.com que “el grupo Alvear está desarrollando la construcción de un nuevo hotel y residencias Icon Alvear en Puerto Madero y el otro proyecto es el Alvear Tower que surge a partir de la demanda, es un edificio de viviendas, con plantas con 3,30 metros de altura libre, que va a ser el edificio más alto de la Argentina y lo definimos como un edificio de viviendas que es un hotel sin pasajeros, todo lo que uno puede esperar de un hotel en su propia casa. La obra está por el piso 17 del hormigón y avanzando internamente, nos está llevando más tiempo de lo que previmos ya que es una obra de suma complejidad, apostamos a la calidad del producto”. “Con las ventas – continuó Kalwill- estamos muy satisfechos, está vendido más del 60% de los departamentos del Alvear Tower y el público es gente que ya vive en Puerto Madero o gente que está migrando de otros barrios a Puerto Madero. Son personas que están planificando sus posibilidades de vivienda a dos o tres años. Hay tipología muy variada, hay departamentos de dos ambientes de 90 mtros2 y hay otros de 500 metros, en este tipo de edificios la convivencia se produce en base a los servicios”. Los valores están en torno de 8000 dólares el mtro2, amplió Kalwill, “sé que es un número que asusta y que suena engañoso, es un edificio que tiene 69 mil metros de construcción, de los cuales sólo 33mil son metros de departamentos por cada metro de departamento que compras, recibís 2 metros y pico de edificio, con lo cual en un edificio estándar de la ciudad hay que llevar ese valor casi a la mitad, este precio no es representativo, la experiencia de este producto no es extrapolable, pero hay un público deseoso de productos de este nivel. Hay muy pocos extranjeros que compraron”. En cuanto a los amenities, destacó “acá se juntó nuestra experiencia y escuchar qué quiere el cliente como fantasía, escuchamos mucho las demandas que a veces parecen extravagantes. Hay un lavadero para mascotas, sala de ensayos de música, un taller de hobbies, hay una sala de estar. Un roof garden desde el piso 54, allí sacrificamos los metros más caros del edificio, un simulador de esquí, otro de golf, salón de esparcimiento para chicos, otro para adolescente y otro para adultos, un spa, un business center y varias cosas más como una sala de correspondencia. En el Icon Alvear hay solo 50 residencias que se vendieron casi todas, quedan solo 3 departamentos y los que compraron nadie revende, es un producto único casi no va a haber referencia de valor para el mismo”. Acerca del cambio de ciclo, dijo “lo que nosotros hacemos no creo que sea insuperable, seguro que surgirán productos mejores que este, pero es un producto de referencia. Es una realidad que las ventas se han ralentizado fuerte en los últimos dos años. Lo que estamos convencidos es que este cambio de ciclo va a producir un aumento significativo en las inversiones inmobiliarias, estamos apostando a un crecimiento en los valores que estamos manejando. Este es un buen momento para invertir en un producto inmobiliario por la coyuntura difícil, pensando a futuro, porque con el nuevo ciclo seguramente aumenten los precios y la tendencia sea alcista”. Sobre el futuro, “en Grupo Alvear tratamos de hacer poco y lo mejor posible, estamos con estos productos, no hacemos 20 cosas al mismo tiempo. Calculamos que el Hotel, si bien las residencias están casi terminadas, demoraremos la entrega para fines del año que viene cuando se termine el hotel, y con respecto al Alvear Tower, vamos a empezar a poder a entregar parte de los departamentos a fines de 2017, y no va a ser antes del 2018 que esté terminado”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica

PEDRO NICHOLSON

Socio y encargado del Área de Real Estate del Estudio Béccar Varela

“En el código nuevo se extiende la responsabilidad del constructor al desarrollador”

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - Pedro Nicholson, socio y encargado del Área de Real Estate del Estudio Béccar Varela destacó en Inmobiradio.com que “el mercado está muy complicado, ahora pareciera aparecer una luz al final del túnel. Los estudios jurídicos somos un termómetro de lo que pasa en el mercado, cuando lo leemos en los diarios lo habíamos visto 5 meses antes. Ahora estamos viendo bastantes desarrolladores pisando terrenos y posicionándose para fin de este año y principio del próximo, si quieren hacer ese movimiento para el año que viene ya están tarde. Todos descuentan una reactivación. Espero con ansias los vientos de cambio y soy optimista. El último año no fue el mercado pujante al que estábamos acostumbrados aunque hubo muchos proyectos puntuales hoteleros que nos mantuvieron activos”. El letrado amplió sus conceptos: “el 100% de los abogados del país estamos estudiando los fines de semana y haciendo cursos por el nuevo Código Civil y Comercial, hemos vuelto a la facultad. La vigencia de este código se adelanto al 1/8 de este año. En este momento te diría que el 99.99% de los abogados estamos en la misma situación, tratando de focalizar dentro del nuevo código que nos atañen al expertise particular. En el tema inmobiliario cambiaron muchas cosas. El Código Civil y el Código Comercial anterior fueron votados alrededor de1860 y 1862 y durante 150 años tuvieron vigencia los dos, a eso le tenés que sumar la jurisprudencia y la doctrina, para interpretarlo no solo leías el articulo sino todo lo que habían escrito. A partir de agosto tenemos uno nuevo que va a ser eso y punto, sin jurisprudencia más lo que está opinando la doctrina en este momento, estamos bastante a tientas”. Sobre el mismo tema dijo “en el caso de la locación antes en residencial y comercial eran por diez años y ahora es por 20 y 50 respectivamente, esto tiene un impacto muy positivo, en especial en aquellos proyectos en el cual 10 años era un plazo corto para amortizar la inversión, en este código no se hace referencia a la indexación con lo cual en ese aspecto estamos igual. En la ley actual, hoy la indemnización está tarifada y eso es un gran inconveniente”. Nicholson llamó la atención sobre un aspecto del nuevo código, “ojo que hay algo que puede hacer ruido que es que se extiende la responsabilidad del constructor al desarrollador, el art 1273 dice que el constructor se obliga por los daños y con una responsabilidad por diez años, el artículo 1274 dice que esa responsabilidad se extiende a toda persona que vende una obra que ella ha construido si hace de su actividad su profesión habitual. Acá seguro que se va a generar un seguro nuevo porque los desarrolladores asumen responsabilidades que antes no tenían”. En el caso de las obligaciones de dar sumas de dinero extranjera “el nuevo código dice es una obligación de dar cantidades de cosas por lo cual el deudor se puede liberar dando el equivalente en moneda de curso legal, puede pagar en pesos en cambio oficial; hoy en el boleto hay garantía de pagar en moneda extranjera, en el Código Nuevo, en el caso del boleto, a partir de septiembre el comprador me va a dar pesos argentinos, hay que ver el tema del orden público si esta cláusula lo es, con lo cual se debiera seguir escriturando directo como se está haciendo desde hace tres años”, profundizó Nicholson. “Se está empezando a hablar con inversores extranjeros, hay fondos que están analizando la posibilidad de venir. No he tenido reuniones por lo menos acá en Argentina con fondos de inversión. Aunque aun no hay precisión de donde invertir. Hoy hay margen de inversión en todos los mercados, vivienda, centros comerciales, oficinas, etc”, finalizó el socio del Estudio Béccar Varela. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui

Mariana Stange

Directora de la División Oficinas de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios

OFICINAS: El mercado se vio impactado en la caída de la rentabilidad al 5 %

Entrevista de Francisco Alvarez Amuchastegui - Mariana Stange, directora de la División Oficinas de L.J.Ramos Brokers Inmobiliarios dijo en Inmobiradio.com que “si miramos los últimos 5 años vemos un crecimiento menos acelerado, más lento, la tendencia es que para el semestre que viene o el año que viene va a levantar ritmo otra vez. El impacto más fuerte que sufrió nuestro mercado fue la caída de la rentabilidad. Los valores promedio son en dólar oficial para el alquiler y para la venta es dólar billete, siempre que tengamos una brecha en ambos dólares pasamos de una rentabilidad de 8-9% a un 4-5%. “Hablamos de las oficinas triple AAA, categoría Premium, son oficinas que están a la vanguardia en tecnología y sistemas de seguridad, edificios que vemos en Plaza Roma, Catalinas, Puerto Madero, Panamericana. Aire acondicionado, buena proporción cocheras vs m2 de oficinas. El propietario de oficinas de esta categoría en Buenos Aires y Corredor Norte por lo general es el mismo desarrollador, que desarrolla, lo alquila y lo administra. Lo que buscan es liquidez, resguardo de capital, el día que se levante el cepo las venderán. No hay oportunidades en este segmento porque quien desarrolla es el que lo alquila”, remarcó Stange. “Las operaciones que se hicieron el año pasado que fueron muchas han sido de empresas que compraron oficinas ya alquiladas y fue como un resguardo del capital. Siempre son empresas de primera línea con la idea de mantener la rentabilidad en el tiempo. Las oficinas se entregan en planta libre pero el armado de las oficinas corre por cuenta del locatario y después él debe poner el cableado y el armado de la misma estamos hablando de un alquiler de 500 y 800 dólares oficiales el m2. Las empresas para amortizar esta inversión hacen un contrato como mínimo de 5 años más las prórrogas”, amplió la especialista. Y amplió, “en los últimos años se han incorporado metros al mercado en zonas como Capital, 721 mil metros de stock oficinas AAA y en Zona Norte 323 mil metros, esos metros se fueron absorbiendo con una vacancia del 10% en los dos lugares. Es una vacancia casi ideal. Este 10 por ciento está distribuido en muchos edificios y ante una recuperación del mercado, no hay gran cantidad de metros para hacer grandes movimientos. Hoy no podríamos abastecer la necesidad de un mercado reactivado con los metros que tenemos”. En cuanto a valores refirió que “una oficina AAA para la compra hablamos de un promedio de 4000-4.300 dólares el m2, en Zona Norte 3000-3200 dólares el m2. Impacta mucho mas la zona que el piso, en el mercado de oficinas no varía tanto el precio por altura como por la ubicación. El alquiler hoy podemos hablar de un promedio de 26 dólares oficiales el m2 hay también de 30/34 dólares, esa misma oficina pudo estar en 35/37 dólares, cayeron las rentabilidades por partida doble. En San Pablo el m2 AAA se alquila a 65 dólares y en Santiago de Chile a 30 dólares, antes Buenos Aires era el centro de las miradas a nivel regional, hay mucho por recuperar, podemos volver al lugar que ya estuvimos”. Sobre el futuro Stange destacó que “soy muy optimista en que el mercado se puede recuperar. Hoy las empresas eligen las oficinas sustentables, y es lo que se construye de un tiempo a esta parte. La foto hoy es que el 70% de las propiedades que se manejan en alquiler las manejamos nosotros en forma directa. Tenemos en el equipo 90 empresas que buscan oficinas hoy, hay una necesidad insatisfecha de 50 mil metros cuadrados. Después de un 2012-2013 con un mercado casi parado, el 2014 se empezó a incrementar, para muchas empresas llegó el momento. Estamos en un momento global donde el compartir es para el bien del mercado”. - Entrevista de Pancho Alvarez Amuchastegui

Cecilia Herrero de Pratesi

Presidente del Colegio de Escribanos

“En las escrituras estamos por debajo del año 2001”

Entrevista con Francisco Alvarez Amuchastegui - La presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, escribana Cecilia Herrero de Pratesi destacó en Inmobiradio.com que “todos los meses el colegio manda estadísticas en base a los datos de compra-venta que se venden en la ciudad, esto lo brindamos hace tiempo. Esto no es distinto a lo que venimos informando desde 2014. Estamos por debajo del año 2001, el 2014 fue el más bajo en 17 años en y la tendencia del 2015 pareciera que seguimos cuesta abajo. Parece que no hay piso. Enero es un mes muy distendido, no hay gran cantidad de operaciones inmobiliarias porque la gente piensa en otros temas, pero la verdad es que es una situación preocupante”. Al seguir con el análisis, Herrero de Pratesi sostuvo que “este es un año que se proyecta como muy detenido. Los momentos que los desarrolladores proyectan son distintos a los que llegan a los escribanos, ellos proyectan inversiones u oportunidades pensando en el año eleccionario y en el cambio de gobierno. Este es un año de expectativas. El escribano interviene en el asesoramiento del inversor, sí hay algunos proyectos pero no importantes y no vemos un año de esperanza para el 2015. Ojalá que esto repunte, el cepo cambiario esperamos que se saque o aliviane y que se retome el crédito hipotecario”. “En relación a diciembre hubo una reducción del 55 % en cuanto a escrituras y en relación a enero de 2015 hubo un 15% menos escrituras. La cantidad de actos escriturales en enero 2015 en CABA fueron 1723 escrituras piensen que son 2 mil escribanos con lo cual no se llega ni a una escritura por escribano. En 2006/2007 el promedio de escrituración rondaba 4 mil escrituras, ahora estamos en menos de la mitad”, dijo la presidente del Colegio de Escribanos. Y continuó: “hay una ley Nacional de Catastro que indica la conformación del estado parcelario, que es la verificación en el inmueble de las construcciones existentes, nunca esta ley en este punto había entrado en vigencia. Catastro dispuso que desde el mes que aquellas fincas o casas que no PH deberán cumplir con el estado parcelario. La intención es que esto no demore ni encarezca las escrituras. El Colegio ya tuvo reuniones, esto no es obstáculo para escriturar, en la medida que la disposición sea ágil y no sea costosa creo que es una medida acertada”. En cuanto al nuevo Código Civil remarcó que “el notariado ya desde la sanción del Código Civil, el año pasado, luego de advertir a los legisladores sobre algunos temas, realizó una capacitación y este año intensificamos esto y es obligatorio. Quien no asiste tiene un inicio de sumario. Es cierto que hay temas que nos preocupan, donaciones de padres a hijos, contratación en moneda extranjera, que están tratados de una manera en el Código Civil que deben ser modificados. Hay que aguardar a escuchar la opinión de la doctrina y la jurisprudencia a medida que se generen situaciones que merezcan interpretarse”. - Entrevista con Pancho Alvarez Amuchastegui

ROSENDO FRAGA

Titular de Nueva Mayoría

"3 de los 4 candidatos provienen del peronismo y el cuarto habla cada vez mejor de Perón"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - El analista político y titular de Nueva Mayoría , Rosendo Fraga dijo en Inmobiradio.com que “ya lo dijo Máximo Kirchner en su único discursos, si perdemos la elección entregamos el gobierno pero no el poder, y la oposición tiene la chance de ganar. El gobierno tiene una estrategia de no entregar el poder, ya lo expresó muy bien Carlos Reutemann. Más allá del marketing político, hay que saber que no va a ser fácil”. “La economía –continuó Fraga- es el punto clave donde el gobierno quiere dejarle problemas al gobierno que viene, atraso cambiario, actualización de tarifas, el que asuma tendrá dos años de pérdida de empleo. Hay una situación social que no es fácil. La economía mundial en los años que vienen para países como la Argentina va a ser difícil. La clave va a ser una coalición solida del próximo gobierno”. Y consideró que “el levantamiento del cepo es posible pero poco probable, no lo veo tampoco arreglando con los holdouts. Hay dos grandes internas, la de la oposición entre Macri y Massa y la del oficialismo entre Scioli y Randazzo. Donde hay una paradoja, 3 de 4 provienen del peronismo y el 4 habla cada vez mejor de Perón. Hay que ver qué decide la Convención Radical, el radicalismo quiere que Macri y Massa compitan”. Fraga dijo que “sobre la escalada contra el Poder Judicial, hay un parlamento donde la mayoría de los gobernadores están alineados con con el oficialismo. La función del Poder Judicial es poner un límite al poder. Lo que más le conviene al gobierno es que pague el que viene. El nuevo gobierno tiene que demostrar en sus primeros pasos que puede resolver los problemas. Creo que si hay un cambio de gobierno de concepción se va a invertir en 2016 y 2017. Se van a esperar señales concretas del próximo gobierno. La expectativa es favorable”. Sobre Latinoamérica expresó que “se está agotando esta idea de crecer con bajo nivel de institucionalidad, esto entró en crisis, si no mejora se va a complicar, está el Nuera-Gate en Chile, Petrobrás en Brasil, Venezuela y el caso de Nisman en Argentina”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui

SEBASTIAN PILIPONSKY

Titular de Link Inversiones

"Tucumán tiene uno de los m2 cuadrados nuevo más barato y la tierra más cara del país"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - Sebastián Piliponsky, desarrollador de Tucumán y a cargo de Link Inversiones explicó en Inmobiradio.com que “nosotros estamos en un periodo de consolidación y expansión. Tucumán sufre los mismos problemas endémicos que en todo el país que es la falta de crédito hipotecario. Hay dos mercados distintos, el usuario final y el que busca el refugio de inversión, puntos medios hay pocos. El mercado está frenado como en el resto de Argentina pero siempre estuvimos pesificados”. Y amplió “el metro cuadrado de departamentos en Tucumán es uno de los más baratos del país, y el m2 de terrenos es uno de los más caros. Hay poco suelo y la poca llegada de infraestructura encarece el valor de la tierra. Tenemos una empresa relativamente nueva, hace 3 años. Volví de España donde trabaje como desarrollador durante 10 años y volví por una sumatoria de cosas entre ellas que el mercado español explotó y que acá en Argentina había cosas para hacer”. “La incidencia de costos en España el terreno es el 60% del costo final y el 20-30% es la obra, o por lo menos lo era antes de la crisis. Lo que hay que hacer inteligentemente es comprar el terreno. En Tucumán es totalmente al revés, el terreno es un 20 por ciento y el 80 es la obra, hoy tenemos desarrolladora y constructora, estamos con 7 proyectos en marcha, posicionamos la marca y nos orientamos al inversumidor”, sostuvo Poliponsky. El developer detalló tres momentos para diferenciar un proyecto, “uno es el nombre; después las obras vidriera, que son un showroom mientras está terminada la obra, la gente te controla mucho y buscamos afianzar la confianza. Por ejemplo, entregamos el edificio 4 meses antes de lo previsto”. “La entrega es el tercero, con fidelizacion de clientes, creamos el Link Más: Link más rentable garantiza la rentabilidad del inversor, si en 4 meses no le alquilamos la unidad le pagamos nosotros el alquiler durante un tiempo. Link Mas Nuevo: Pintamos la unidad dentro de los primeros tres años, una vez dentro de este plazo, es un servicio de post-venta. Link Más Tuyo: tenemos arquitectos y decoradores para que el usuario pueda hacer cualquier modificación dentro de la unidad, incluye el costo del profesional, los materiales los pone el cliente. Link Mas Amigo: si algún amigo de alguno de los clientes compra una unidad, al cliente le descontamos alguna parte de la cuota, o le renovamos el interior de los placares o le regalamos una TV”, explicó el titular de Link Inversiones de Tucumán. “En Tucumán medimos los m2 totales, cuando te doy los ms 2 de la unidad se incluyen los espacios comunes y hablamos de 12 a 14 mil pesos el m2 en unidades con amenities cerca de las 4 avenidas más importantes de San Miguel. El promedio en dólares sería mil el m2 para el caso de una unidad de 60 metros promedio sin cochera. Por ejemplo, un alquiler de un dos ambientes ronda los 3 mil pesos más expensas y se vende en 700 mil pesos”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui.

MARTIN FABIANI

Gerente comercial de Ayres Desarrollos

"Lanzamos nuevos productos por la demanda de la gente"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - El gerente comercial de Ayres Desarrollos Martín Fabiani destacó en Inmobiradio.com que “recientemente lunes tuvimos una rueda de prensa con gente del sector para comunicar lo que es Ayres Vila o la zona Ayres, se trata de un Life Style Center lo que tratamos de hacer es dar a conocer este polo urbano que está ubicado en el KM 43,5 de la Panamericana, es un punto donde convergen distintos barrios como Ayres de Pilar, La Lomada y Highland”. “Se dejaron 17 hectareas – continuó el directivo- para oficinas, residencias y locales comerciales. Ahora estamos lanzando oficinas con el edificio Skyglass 3 y la última parte de un desarrollo puro residencial que es Vilahaus que son departamentos. Hoy estamos con un precio promocional en oficinas que va el m2 de 17 a 19 mil pesos. Es es el tercer edificio de oficinas ubicado en el business center dentro de Ayres Vila, el mercado lo requiere. Se trata de otro concepto, de un parque con oficinas, el volumen que representa el verde es mucho mayor que las oficinas”. Fabiani ofreció un detalle que en estos tiempo de mercado llama la atención, “lo que hicimos con Vilahaus fue adelantar la segunda etapa por la demanda que tuvimos, el año pasado lanzamos los primeros 3 módulos de 5 y nos quedamos sin producto, el mercado está realmente parado, pero como tenemos algo distinto la gente nos pide. Los valores del m2 van de 19 a 22.500 pesos”. “En Ayres a mediano plazo vamos a enfocarnos a desarrollar las 17 hectáreas que tenemos y esperamos desarrollarlas en su totalidad. Para el 2017-2018 estamos buscando la mejor tierra y apuntamos ahí. Hoy es el momento para buscarla, hay muchos lotes tapeados en CABA y GBA. El producto inmobiliario siempre es bueno. Hacerse de productos es viable. Las perspectivas están y por eso se están comprando lotes para construir. Los desarrolladores se hacen de tierra previendo el cambio de ciclo”, remarcó Fabiani Y sostuvo que “la locación es fundamental, aquellos lugares que están por desarrollarse que están bien ubicados, son los que menos pierden. Y en los momentos malos son los que más ganan. Donde hay una buena posibilidad nuestra idea es irnos para otros puntos del país. Para otras zonas también dentro de Capital, Mendoza o Rosario. Apuntamos a la calidad, a la innovación y al compromiso, son los 3 pilares de la marca y cumplimos en tiempo y forma con lo que prometemos”. Y cerró la charla “creo que el futuro a corto plazo va a ser bueno. El que no cambia muere. El país que no cambia y no se adapta a las necesidades muere. Venga quien venga vamos a ir para el buen camino”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui.

DAMIAN TABAKMAN

Consultor

"Los desarrollistas se posicionan en tierra de cara al cambio de ciclo"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - El consultor y referente del sector Damián Tabakman dijo en Inmobiradio.com que “para los inmobiliario el año no arrancó y no creo que este por arrancar a corto plazo. El inversor minorista lo veo muy paralizado, no veo ninguna señal rápida de reactivación. No soy muy optimista. En el mundo desarrollista si hay mas movimiento de cara al cambio de ciclo ya que empiezan a posicionarse en tierras como garajes, estacionamientos, estaciones de ser vicio”. Sobre el precio de la tierra, Tabakman dijo que “el desarrollador considera y dice sobre la tierra, qué macana que un insumo tan importante como la tierra haya subido tanto de precio, y esto incluye toda la cadena de valor, desde ya que no es una buena noticia que los insumos se encarezcan. Para mí la tierra no va a bajar y si hubo algún ajuste a la baja ya se ha recuperado, pero también van a subir los precios de los inmuebles medidos en dólar blue, es consecuencia del cambio de ciclo". “Vale la pena comprar terrenos porque en 2 o 3 años estos proyectos valdrán más, los players están activados. El mercado percibe que en diciembre el gobierno terminó porque lo marca la Constitución Nacional y lo que viene va a ser mejor. Es posible que aparezca un escenario con proyectos privados con financiamiento, el sesgo seguirá hacia proyectos ABC1, la baja hacia la clase media la veo para más adelante, 2 o 3 años. Creo que es posible la transición no sea demasiado tranquila y que haya una devaluación. Es un buen momento para comprar departamentos en pozo y a pesos”, finalizó el director de EN. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui

EMANUEL DALMAS

Titular de la inmobiliaria Terrasol de Colonia

"En Colonia el 70 por ciento de los dueños de casas son argentinos"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - Emanuel Dalmas, titular de la inmobiliaria Terrasol de Colonia destacó en Inmobiradio que “el mercado durante enero y febrero estuvo muy bien en Colonia, hubo mucho turista y por eso hay mas consultas. Básicamente el mercado principal nuestro es el argentino, hay muchos mexicanos y europeos que están bastante interesados. Sobre todo porque Colonia es patrimonio histórico de la Humanidad. Hay inversiones en casas, campos, loteos. Se ha invertido mucho en departamentos, hay 5/6 edificios nuevos a estrenar sobre la rambla. Están los condo-hotel que son muy rentables”. Dalmas dijo que “en loteos ronda en 50-100 dólares el m2.En departamentos de unidades nuevas los precios están entre los 2 y 3 mil dólares m2, son unidades de 40 a 60 metros, son monoambientes y 1 ambiente. El negocio tiene dos tipos, la renta hotelera que es de 8% anual en dólares y en departamentos 5/6% anual en dólares. En Colonia no vienen a hacer un gran negocio. Los argentinos y brasileños invierten como refugio de valor. Nosotros seguimos dependiendo de lo que ocurre en Argentina, el 70% de los dueños de las casas en Colonia son argentinos”. Sobre lo que ocurre en políticamente en Argentina remarcó que “el análisis de inestabilidad, hay un mercado inestable que dificulta cerrar operaciones, el inversor está frenado. Esperamos las elecciones de este año, debe haber un cambio para mejor. Tabaré Vázquez va hacer un buen gobierno, hubo temor con el gobierno de izquierda pero las cosas se hicieron bien, se espera que siga el crecimiento”. El bróker uruguayo subrayó que “el argentino ha cambiado Colonia para bien, es un cliente exigente que mejora su casa o su departamento. Los inversores argentinos tienen el dinero, pero no se animan a invertirlo. Hacen muchas consultas pero son mucho más cautelosos”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui.

MARIO GÓMEZ

Titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios

"Los desarrolladores grandes y chicos se están posicionando en tierras"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - Mario Gómez, titular de Le Bleu Negocios Inmobiliarios y encargado de la Red Comercial del Plan de Ahorro Inmobiliario Rodobens destacó en Inmobiradio que “no es un mercado fácil, pero no es esa la idea. Tenemos que tener en cuenta los momentos en el ciclo inmobiliario en el que se despacha y en los que se rema en dulce de leche. Sería erróneo pensar que este momento del ciclo va a durar para siempre. El oportunista va a tratar de cosechar lo más posible en el momento que más despacha. En los momentos buenos hay que guardar para los malos”. “Está claro que el que trabaja en el mercado del usado, el alquiler es lo que le está permitiendo cubrir los costos. Hay que tener atendido al propietario y al inquilino. Un departamento en un emprendimiento tradicional de 24 meses, hoy tiene que pagar cuotas de entre 20 y 30 mil pesos. Por eso se hizo dificultoso el mercado del nuevo, no todos tienen esa capacidad de ahorro. Eso también explica el negocio de las cocheras, camas náuticas y terrenos en barrios cerrados, que cuentan con cuotas de entre 5 y 10 mil pesos”, amplió Gómez. Y amplió “dentro del plan de ahorro tenemos los usuarios que se suscriben porque no acceden al crédito hipotecario y luego están los inversores que no quieren gastar ese dindero, la cuota de 6500 la pueden ahorrar y no gastarla, entran en el plan de ahorro y se capitalizan y al cabo de dos años terminan teniendo un inmueble”. Sobre los temas de la actualidad sostuvo que “desde el Colegio Profesional Inmobiliario estamos comenzando el 5 de marzo un ciclo de capacitación para todos los matriculados acerca del nuevo código civil y comercial y de cómo afectará al sector inmobiliario, estará a cargo de Rodolfo Barbieri. Toda la actividad inmobiliaria va a un proceso de mayor formalización, eso empezó hace tiempo. Este proceso implica para los inmobiliarios una profesionalización”. Por último, el referente del sector inmobiliario amplió que “los grandes y pequeños desarrolladores están posicionándose en tierras pensando en el tema del ciclo inmobiliario. Los inversores lo ven y lo prevén. Cuando un terreno está en precio rápidamente se coloca. El desarrollador es el que más muñeca tiene, cuando uno analiza los metros permisados en CABA, el desarrollador es el primero que levanta el pie del acelerador y lo vuelve a apretar cuando ve que se aproxima un buen momento”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui

JUAN CARLOS FRANCESCHINI

Director del MDI

"Venimos de 10 años de un crecimiento fenomenal"

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - Juan Carlos Franceschini, director del MDI explicó en Inmobiradio.com que “la maestría siempre nos trae esto que tenemos que planificar un año e implica actividades. Nuestro trabajo más fuerte es durante este periodo que todos están de vacaciones. El MDI surge hace 26 años en la Universidad Politécnica de Madrid, en general los profesionales que egresan en arquitectura están orientados en diseño, pero no había una especialización que los incluya en un negocio. Somos una maestría de negocios que incluye a todos”. “En el MDI Argentina tenemos la filosofía de abrir puertas del conocimiento, las oportunidades y los negocios. Hoy tenemos lo que se llama MDI interior y el MDI exterior, esto permite a gente que no está en Buenos Aires hacer la maestría. Las clases de profesores argentinos van los martes y viernes, se transmiten de forma oline”, destacó el catedrático. Sobre el panorama del sector, remarcó: “yo creo que el mercado de la vivienda históricamente ha tenido que el 70% eran de operaciones en bienes usados y el 30% en construcciones nuevas. En los diferentes periodos económicos hay cambiado esto. Desde el cepo hasta aquí ha afectado mucho a las viviendas usadas, prácticamente ha tenido un descenso del 50%”. “Desde junio del año pasado venimos trabajando muy bien, porque mucha gente se adelanta al nuevo gobierno con la esperanza que el mercado va a cambiar. Hay que saber que para colocar un proyecto en el mercado se piensa uno o dos años antes de su comercialización. Hay que encontrar una solución a la problemática de los desarrolladores entre que se tiene la idea del proyecto y cuando se lleva adelante. Pensemos que venimos de 10 años de un crecimiento fenomenal. En 2006 se hicieron 27 mil unidades y en 2014 6300, es por eso que cualquier cifra de ahora va a ser mala. Los que han decidido estar activos buscan posicionarse en tierras y piensan más allá de 2015/2016”, finalizó Franceschini. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui

IURI IZRASTZOFF

Titular de Iszratzoff Bienes Raíces

“Si hay una devaluación grande puede haber una caída fuerte en los valores”

Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Francisco Alvarez Amuchastegui - Iuri Iszratzoff, titular de Iszratzoff Bienes Raíces explicó en Inmobiradio.com que “empezamos el año con muchas consultas, pero parece que la realidad del país ha impactado. El caso Nisman impacto en el país y en consecuencia en los negocios inmobiliarios. Todos te dan a entender que quieren esperar”. “Entendemos – amplió el bróker- que en un par de meses vamos a llegar a las elecciones con un empuje que no nos da mucha claridad. Están hablando de cosas que llaman mucho la atención. Se está hablando de un autogolpe que es algo muy grave. Los economistas hablan de una especulación que impacta”. Iszratzoff remarcó que “el entrenamiento de los últimos tres años nuestros hace estemos preparados para estas caídas, conversamos mucho en la reunión de brókers, ya tienen las defensas altas, a los clientes tienen que comunicarles que es un tiempo de oportunidades. Es un momento de valores bajos. Hablamos de un promedio en Recoleta de 2500 dólares el m2, son valores históricos incluso a nivel regional”. “Hay que ver qué productos se necesitan en un año y medio. Estamos viendo las obras que están en marcha en Palermo Hollywood, va a haber muchísimo producto. Estamos pensando en abrir una sucursal allí. Uno no se puede quedar cruzado de brazos. Hay que ser un astrologo para saber qué es lo que va a pasar”, remarcó Iuri. Y finalizó: “si se sincera la economía, en ese contexto tal vez se convalide la baja en dólares, el que no vendió en los últimos años sigue más aferrado que nunca a ese valor, ya bajó un 20 %. Yo creo que si hay una devaluación fuerte va a haber una caída fuerte del mercado. Estos años de devaluación fueron bastante irreales, no fueron transparentados. El paralelo bajó mucho, eso venía haciendo parecer algunos emprendimientos como caros, los 12,70 rinden menos. En cuanto a alquileres, se siguen actualizando por debajo de la inflación, 25 por ciento anual casi a la par de las paritarias, en Recoleta un dos ambientes se alquila a 7 mil pesos más gastos, un 3 a 9 mil y un 4 ambientes a 12 mil más gastos”. - Entrevista de Juan Fernandez Mugica y Pancho Alvarez Amuchastegui

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